寒潮影响基本结束气温回升 黑龙江降雪逐渐减弱
中新网11月23日电 据中央气象台网站消息,目前,本轮寒潮对中国的影响已经基本结束,预计未来三天...
8月25日下午,住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局近日联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
(资料图片)
三部门宣布的核心内容就一个: 认房不认贷的政策,官宣落地!
其实早在7月24日的政治局会议上,就已经发出信号:
之后的7月27日住建部召开的座谈会上,再次强调:
时隔一个月,“靴子”终于落地。
这份通知的原文中明确了一段话:
一句话解释就是: 无论你有无房贷,是不是已经还清,只要在你想买房的城市名下没有房产,均可按照首套利率去申请房贷。
目前,将享受到这个政策的群体将是以下两类:
根据城市研究室统计,目前执行“认房又认贷”的城市主要包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市,及成都、西安等十余个核心二线城市。
重点城市当前执行的限贷政策
在此之前,“认房又认贷”政策可以说一直是套在众多购房者脖子上的枷锁,更是让楼市始终掀不起波浪的重要原因。
按照“认房又认贷”政策规定:任何居民只要在本地购买过房产并办理过贷款,如果打算旧房置换新房,哪怕名下已经还清贷款或者房产已脱手,也按二套房购置算,需要支付比首套房更高比例的首付比例、房贷利率。
同时,很多城市的新居民如果想在当地买房定居,本地无房但只要在其他城市(如原籍地)有贷款购房情况的,即使贷款还清,也无法享受购买首套房的优惠。
但按照最新“认房不认贷”政策,任何购房者即便在外地有住房或贷款,那么异地购房均可享受首套房优惠。
此外,此次政策将“以家庭为单位”来认定首套房产,调整到“家庭成员为单位”,也意味着政策执行城市可以有更多实施标准可以灵活操作。
目前,这项政策已经被纳入“一城一策”工具包,每座城市可以根据自己需求去选择用或者不用。
这里需要注意两点:
想象一下,原先买不了“北上广”的房子,现在不仅能买,还能以三成首付买,这是多么令人振奋的消息。
举个例子来说,你在老家有房产,但你又打算在一线城市安家落户,那之前“认房又不认贷”时期,二套房的贷款利率和首付都很不划算。
比如北京,目前首套房房贷利率约为4.75%,二套房房贷利率约为5.25%,两者利差为0.5%,这意味着二套房首付比例要比首套房要高出至少30%。
很多一线城市,在“认房不认贷”背景下,二套房首付几乎在五至七成,相当于一套500万的房子,购房者的首付至少需要支付250万元,可一次性能拿出这么多钱的家庭实际并不多。
拿深圳来说,购首套房,如果无房无贷,首付三成;如果无房有贷款记录,首付五成。也就是说,只要你在老家买过房,又想在深圳买房,首付就是50%起步。
如果贷款利率高点,拉长到30年影响,或许很多人勉强可以承受;可首付凭空多了100-200万,这对大多数家庭几乎是无法逾越的门槛。
但是现在就不同了,“认房不认贷”政策如果正式推行,则二套房的首付基本都在三成左右,500万房子的首付款只需150万左右,这对任何购房者都肯定是“挡不住的诱惑”。
那么,这项楼市新政此时出台,背后有何深意呢?
2010年5月26日,住建部等三部门出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,多地明确二套房认定以家庭为单位,执行“认房又认贷”的原则。
这项政策主要是为了抑制楼市里的“炒房客”利用贷款优惠来购买二套房,并在当时起到了一定作用。
但是随着市场监管的放松,除了部分一线城市依然执行“认房又认贷”政策,不少二、三线城市实际操作时,已经有名无实。
直到2016年,各地重新执行“认房又认贷”政策,无论是投资还是改善性住房需求又一次被遏制,而且随着之后公积金贷款收紧,“房住不炒”成为主基调,一直是大多数城市的“楼市红线”。
虽然这两年内,各地因城施策政策持续加码、降低首付比,但在“认房又认贷”政策以及居民消费力不足等背景下,全国平均首付比(房地产销售资金来源中定金与预收首付款的比例)下降速度明显慢于上一轮地产政策宽松周期。
在我国两轮房地产市场调控周期中,“认房又认贷”政策作为一项严控政策,有效地抑制了市场的炒房行为;可当市场低迷时,取消“认房又认贷”政策又成为楼市的一剂“回春药”。
不仅如此,原本希望稳定楼市,减轻地产投资下行压力的这项政策,其实银行也并不买账。
自去年年底以来,全国房贷余额连续下行,对银行资产质量造成一定冲击,银行只能通过降低利率进行应对。比如今年上半年,广东(不含深圳)商业银行新发放小微企业贷款加权平均利率4.04%,比上年同期下降0.31个百分点;其中,个人住房贷款利率同比下降0.74个百分点。
“认房又认贷”政策本意是抑制炒房,但也伤害了很多真正的刚需。要知道,在所有贷款中,房贷才是优质资产,银行始终希望楼市能有相关利好政策出台,继续稳定房贷和资产价格。
不得不说,“认房不认贷”是个好政策,可惜出来得有点晚。
由于如今的经济下行,诸多城市房价都已跌入警戒线之下,甚至还在以各种名义悄悄降价销售新房,但收效甚微。
有人可能要问了,那这个政策对我们普通人来说,到底有啥好处呢?
不客气地说,对于没钱买第一套房,也没任何改善性需求的群体来说,这个政策看看就算了。
但是对很多改善性住房需求的群体,特别是已经决定在一线城市定居,要为孩子未来教育考虑的家庭来说,这个政策可谓正逢其时。
过去很多在“北上广”打拼的人,其实很希望在当地拥有一套属于自己的住房,可苦于老家或其他城市已经购房,使得二套房置换门槛太高。
现在不一样了,如果资金不足,可以考虑将其他城市卖掉,选择在自己定居城市买房子,不仅可以享受三成首付比例,还有比过去更低的房贷利率。
也不要纠结卖了旧房子是否不合算,毕竟一线城市房子相对升值空间大,等到行情回暖时,亏掉的几乎都都能补回来。
需要提醒一点,结合近二十年的一线城市的房价变化,任何上涨周期,都是从首付比例降低开始的。
现在,相信大家最关心的就是,一线城市能否跟随政策,实施“认房不认贷”?
很多改善性购房者最大的困惑,就是如何在当前行情不景气背景下,快速出手自己的房子,并且能最大限度保证自己利益。
根据城市研究室统计,目前北京、上海两地的首付比例居全国榜首,分别为40%和35%,比如沈阳、郑州等弱二线城市首付比仅为20%左右。
显然,城市层级越高,首付比例越高。
住房贷款利率则与LPR(贷款市场报价利率)有关。随着6月20日中国人民银行公布一年期LPR为3.55%,五年期以上LPR为4.2%,均下降10个基点,首套房和二套房贷款利率也在不断下降。
这也意味着,参考于5年期以上LPR利率,我国首套房首付比例在30%的城市其实都有较大下调空间。
从城市角度来说,实施“认房不认贷”是允许改善性群体或新市民群体适度提升杠杆率,不仅吸引更多刚性需求群体提早入市,同时也降低了所有群体的整体全周期购房成本。
不过,北京、上海、广州、深圳并没根据这项政策立即发声,相信也是存在一些顾虑。
没办法,作为最主要的一线城市,这四座城市可谓“牵一发而动全身”,影响力太大。
其中一个关键因素是,最近一线城市楼市依然坚挺,有压力,但不算大。
既然压力不大,上述城市肯定想先观望下,再商量下如何应对。毕竟大家不仅是中国城市的“大佬”,更是楼市政策的风向标,责任重大。
至于这次“认房不认贷”政策,重要的是尺度得拿捏好。尺度太小,既不符合中央精神,自己也没啥好处;尺度过大,那“房住不炒”原则还要不要坚持?会不会因为这项政策,再度令楼市陷入“一管就死,一放就乱”的窘境?
从目前局面看,这些城市有可能会放开曾经社保满5年购房要求,也更可能放开城市外围区域的限购措施,这些都是既实际又不至于伤筋动骨的选择。
何况仅仅是认房不认贷,只能起到市场推动作用,想真正刺激市场迅速作出反应,就必须根据各自实际情况,配套限购放松措施。
如果要继续扩大“认房不认贷”的政策影响力,不仅是一线城市需要配合,楼市税收的配套措施也必不可少。
根据城市研究室预测分析:“楼市税收这块,未来很有可能是优化调整非普通住宅认定标准,比如取消总价认定标准,同时可以将热门城市增值税免征期从5年回到2年,从而降低住房交易成本。”
只有这一系列的“组合拳”打出来,真金白银地诱惑下,购房者才有可能从观望到心动,直至行动。
基于上述所说,城市研究室给的建议是,如果是希望二线城市换一线城市、或者是小面积刚需置换改善户型,可以抓紧实施了;如果是想买房,又是一线城市的,可以重点评估下自己的承受力,能抛就抛吧。
任何政策落地到红利期退潮,都是由一线城市开始,改善性住宅入手,然后再一点点向下推进,往往过了这个村就没那个店了。
假如只是单纯需要买房,也不差这段时间,可以再等等,后面包括税收等政策都或许有变动,说不定可以省下一大笔钱。
因此,二套房“认房不认贷”政策能否真正发挥效应,还有待观察。
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