3部门放大招认房不认贷：房价到底是涨，还是跌？

来源：城市研究室 2023-08-28 21:06:32

8月25日下午，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局近日联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

(资料图片)

三部门宣布的核心内容就一个：认房不认贷的政策，官宣落地！

其实早在7月24日的政治局会议上，就已经发出信号：

之后的7月27日住建部召开的座谈会上，再次强调：

时隔一个月，“靴子”终于落地。

这份通知的原文中明确了一段话：

一句话解释就是：无论你有无房贷，是不是已经还清，只要在你想买房的城市名下没有房产，均可按照首套利率去申请房贷。

目前，将享受到这个政策的群体将是以下两类：

根据城市研究室统计，目前执行“认房又认贷”的城市主要包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市，及成都、西安等十余个核心二线城市。

重点城市当前执行的限贷政策

在此之前，“认房又认贷”政策可以说一直是套在众多购房者脖子上的枷锁，更是让楼市始终掀不起波浪的重要原因。

按照“认房又认贷”政策规定：任何居民只要在本地购买过房产并办理过贷款，如果打算旧房置换新房，哪怕名下已经还清贷款或者房产已脱手，也按二套房购置算，需要支付比首套房更高比例的首付比例、房贷利率。

同时，很多城市的新居民如果想在当地买房定居，本地无房但只要在其他城市（如原籍地）有贷款购房情况的，即使贷款还清，也无法享受购买首套房的优惠。

但按照最新“认房不认贷”政策，任何购房者即便在外地有住房或贷款，那么异地购房均可享受首套房优惠。

此外，此次政策将“以家庭为单位”来认定首套房产，调整到“家庭成员为单位”，也意味着政策执行城市可以有更多实施标准可以灵活操作。

目前，这项政策已经被纳入“一城一策”工具包，每座城市可以根据自己需求去选择用或者不用。

这里需要注意两点：

想象一下，原先买不了“北上广”的房子，现在不仅能买，还能以三成首付买，这是多么令人振奋的消息。

举个例子来说，你在老家有房产，但你又打算在一线城市安家落户，那之前“认房又不认贷”时期，二套房的贷款利率和首付都很不划算。

比如北京，目前首套房房贷利率约为4.75%，二套房房贷利率约为5.25%，两者利差为0.5%，这意味着二套房首付比例要比首套房要高出至少30%。

很多一线城市，在“认房不认贷”背景下，二套房首付几乎在五至七成，相当于一套500万的房子，购房者的首付至少需要支付250万元，可一次性能拿出这么多钱的家庭实际并不多。

拿深圳来说，购首套房，如果无房无贷，首付三成；如果无房有贷款记录，首付五成。也就是说，只要你在老家买过房，又想在深圳买房，首付就是50%起步。

如果贷款利率高点，拉长到30年影响，或许很多人勉强可以承受；可首付凭空多了100-200万，这对大多数家庭几乎是无法逾越的门槛。

但是现在就不同了，“认房不认贷”政策如果正式推行，则二套房的首付基本都在三成左右，500万房子的首付款只需150万左右，这对任何购房者都肯定是“挡不住的诱惑”。

那么，这项楼市新政此时出台，背后有何深意呢？

2010年5月26日，住建部等三部门出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，多地明确二套房认定以家庭为单位，执行“认房又认贷”的原则。

这项政策主要是为了抑制楼市里的“炒房客”利用贷款优惠来购买二套房，并在当时起到了一定作用。

但是随着市场监管的放松，除了部分一线城市依然执行“认房又认贷”政策，不少二、三线城市实际操作时，已经有名无实。

直到2016年，各地重新执行“认房又认贷”政策，无论是投资还是改善性住房需求又一次被遏制，而且随着之后公积金贷款收紧，“房住不炒”成为主基调，一直是大多数城市的“楼市红线”。

虽然这两年内，各地因城施策政策持续加码、降低首付比，但在“认房又认贷”政策以及居民消费力不足等背景下，全国平均首付比（房地产销售资金来源中定金与预收首付款的比例）下降速度明显慢于上一轮地产政策宽松周期。

在我国两轮房地产市场调控周期中，“认房又认贷”政策作为一项严控政策，有效地抑制了市场的炒房行为；可当市场低迷时，取消“认房又认贷”政策又成为楼市的一剂“回春药”。

不仅如此，原本希望稳定楼市，减轻地产投资下行压力的这项政策，其实银行也并不买账。

自去年年底以来，全国房贷余额连续下行，对银行资产质量造成一定冲击，银行只能通过降低利率进行应对。比如今年上半年，广东（不含深圳）商业银行新发放小微企业贷款加权平均利率4.04%，比上年同期下降0.31个百分点；其中，个人住房贷款利率同比下降0.74个百分点。

“认房又认贷”政策本意是抑制炒房，但也伤害了很多真正的刚需。要知道，在所有贷款中，房贷才是优质资产，银行始终希望楼市能有相关利好政策出台，继续稳定房贷和资产价格。

不得不说，“认房不认贷”是个好政策，可惜出来得有点晚。

由于如今的经济下行，诸多城市房价都已跌入警戒线之下，甚至还在以各种名义悄悄降价销售新房，但收效甚微。

有人可能要问了，那这个政策对我们普通人来说，到底有啥好处呢？

不客气地说，对于没钱买第一套房，也没任何改善性需求的群体来说，这个政策看看就算了。

但是对很多改善性住房需求的群体，特别是已经决定在一线城市定居，要为孩子未来教育考虑的家庭来说，这个政策可谓正逢其时。

过去很多在“北上广”打拼的人，其实很希望在当地拥有一套属于自己的住房，可苦于老家或其他城市已经购房，使得二套房置换门槛太高。

现在不一样了，如果资金不足，可以考虑将其他城市卖掉，选择在自己定居城市买房子，不仅可以享受三成首付比例，还有比过去更低的房贷利率。

也不要纠结卖了旧房子是否不合算，毕竟一线城市房子相对升值空间大，等到行情回暖时，亏掉的几乎都都能补回来。

需要提醒一点，结合近二十年的一线城市的房价变化，任何上涨周期，都是从首付比例降低开始的。

现在，相信大家最关心的就是，一线城市能否跟随政策，实施“认房不认贷”？

很多改善性购房者最大的困惑，就是如何在当前行情不景气背景下，快速出手自己的房子，并且能最大限度保证自己利益。

根据城市研究室统计，目前北京、上海两地的首付比例居全国榜首，分别为40%和35%，比如沈阳、郑州等弱二线城市首付比仅为20%左右。

显然，城市层级越高，首付比例越高。

住房贷款利率则与LPR（贷款市场报价利率）有关。随着6月20日中国人民银行公布一年期LPR为3.55%，五年期以上LPR为4.2%，均下降10个基点，首套房和二套房贷款利率也在不断下降。

这也意味着，参考于5年期以上LPR利率，我国首套房首付比例在30%的城市其实都有较大下调空间。

从城市角度来说，实施“认房不认贷”是允许改善性群体或新市民群体适度提升杠杆率，不仅吸引更多刚性需求群体提早入市，同时也降低了所有群体的整体全周期购房成本。

不过，北京、上海、广州、深圳并没根据这项政策立即发声，相信也是存在一些顾虑。

没办法，作为最主要的一线城市，这四座城市可谓“牵一发而动全身”，影响力太大。

其中一个关键因素是，最近一线城市楼市依然坚挺，有压力，但不算大。

既然压力不大，上述城市肯定想先观望下，再商量下如何应对。毕竟大家不仅是中国城市的“大佬”，更是楼市政策的风向标，责任重大。

至于这次“认房不认贷”政策，重要的是尺度得拿捏好。尺度太小，既不符合中央精神，自己也没啥好处；尺度过大，那“房住不炒”原则还要不要坚持？会不会因为这项政策，再度令楼市陷入“一管就死，一放就乱”的窘境？

从目前局面看，这些城市有可能会放开曾经社保满5年购房要求，也更可能放开城市外围区域的限购措施，这些都是既实际又不至于伤筋动骨的选择。

何况仅仅是认房不认贷，只能起到市场推动作用，想真正刺激市场迅速作出反应，就必须根据各自实际情况，配套限购放松措施。

如果要继续扩大“认房不认贷”的政策影响力，不仅是一线城市需要配合，楼市税收的配套措施也必不可少。

根据城市研究室预测分析：“楼市税收这块，未来很有可能是优化调整非普通住宅认定标准，比如取消总价认定标准，同时可以将热门城市增值税免征期从5年回到2年，从而降低住房交易成本。”

只有这一系列的“组合拳”打出来，真金白银地诱惑下，购房者才有可能从观望到心动，直至行动。

基于上述所说，城市研究室给的建议是，如果是希望二线城市换一线城市、或者是小面积刚需置换改善户型，可以抓紧实施了；如果是想买房，又是一线城市的，可以重点评估下自己的承受力，能抛就抛吧。

任何政策落地到红利期退潮，都是由一线城市开始，改善性住宅入手，然后再一点点向下推进，往往过了这个村就没那个店了。

假如只是单纯需要买房，也不差这段时间，可以再等等，后面包括税收等政策都或许有变动，说不定可以省下一大笔钱。

因此，二套房“认房不认贷”政策能否真正发挥效应，还有待观察。

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